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多城首套房利率低至3.7%,存量房贷却高过6%,银行能否“回应民声”让利? 世界快报
来源:搜狐财经  时间:2023-02-04 14:42:55
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出品 | 搜狐财经

作者 | 冯紫彤


(资料图片)

“我2019年因要结婚买了首套房,银行加点,利率5.88%。我还不是最高的,身边有同事、朋友,也是刚需,贷款利率超过6%。作为我们这些工作不久的刚需房奴来说,现在特别想知道,有没有办法申请变更房贷利率,享受新的房贷利率。”近日,有网友在顶端新闻“我想@领导”上留言提问。

享受新的房贷利率,这是当前诸多存量房贷借款者的心声。

近期,各地首套房贷款利率的逐步下调,多地降至4%以下。面对大幅利率差,有几年前“上车”的业主呼吁银行让利,同步降低存量贷款利率至3.8%或降低房贷利率加点。

此呼吁是否有可行性?存量贷款借款人面临着怎样的困境?

“新的房贷利率”有多诱人?

1月5日,中国人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

据贝壳研究院数据,截至1月31日,其所监测的103个城市中,有30个首套利率低于4.1%,其中首套利率天津、沈阳、中山等9城降至3.9%,郑州、厦门、长春、太原等11城降至3.8%,南宁、珠海、株洲、常德4城降至3.7%。

据央行披露,2022年12月份新发放个人住房贷款利率,全国平均为4.26%,和去年12月同比下降1.37个百分点,这是2008年有统计以来的历史最低水平。

“真的很羡慕也很祝贺现在的刚需购房者,同样是买首套自己住的刚需房,他们相对于一两年前购房的我们来说,能省下不少钱。这几年我们收入都受到影响,真的很不容易”。面对2-3个百分点的利率差,存量房贷借款者的心情不难理解。

下调存量房贷利率是否有可行空间?

面对网友的提问,上述问政平台回复:房贷利率3.8%是针对首套购房者,此前购房者申请的存量房贷无法转为3.8%的房贷利率。

但无法转为最新利率,并不意味着,“高位站岗”者无法从房贷下降的春风中得到实惠。

“必须肯定说明,各地存量贷款的利率普遍都有下降的可能,而且2月份开始已经在下降了”,上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。

下降为真,但有前提:借款时购房者和银行签订的是浮动利率贷款。

当前,个人房贷利率定价共有两种方式,一是“LPR+加点”浮动利率,即以LPR为定价基准加点(加点可为负值),加点数值在合同期限内固定不变;二为固定利率模式。

2022年内,央行三次调整5年期以上LPR,由4.65%降至4.3%。居民住房按揭贷款利率也随之下调。

故而,若购房者贷款时选择了浮动利率贷款,则其贷款利率将在合同约定的“重定价日”进行相应调整。

因而,严跃进表示,若购房者发现自己的存量房贷利率并未发生下调,则可能有以下几种原因:第一、购房者和银行签订的是固定利率贷款;第二、过去买的房子属于二套房,当时无法拿到利率折扣;第三、重新定价日在今年2月份以后。

当前,5年期以上LPR是否还有进一步下调空间?

严跃进对搜狐财经表示,下调的空间理论上是有的,但从房地产角度来讲下调的空间相对较小。今年的市场压力和去年是完全不一样的,政策的作用会逐渐显现出来。

银行“加点”部分是否可以下降?

正如上文所言,“加点数值在合同期限内固定不变”。从银行角度来看,央行最新数据显示,截至2021年末,个人住房贷款余额38.32万亿元,这意味着,即便对这部分余额降低1个基点的“加点”,也将对银行业产生数十亿元的影响。

经济日报2月1日文章《提前还房贷利大于弊吗》中称,当前,部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措,引导银行适度降低存量房贷利率,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,进一步降低住房消费者的负担,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降,继续降低新增和存量住房贷款利率,减轻居民住房消费负担。

提前还贷、违规“转贷”风又起

正如经济日报文章所述,居民扎堆提前还款及违规转贷正是过大利差带来的衍生问题。

据搜狐财经走访,由于办理提前还贷人数持续增多,提前预约+数月排队的成为普遍情况。有银行客户经理对搜狐财经表示,“通常要等两到三个月,最慢的有排到8月份的”。

当前,预约提前还房贷主要有柜台预约和手机银行预约两种途径。大多数银行采用柜台预约,中行、建行、招行也同步开放线上手机银行预约。

但多位网友反馈称,用手机银行“抢”还款额度难度极大,定时定点“蹲守”方有分毫成功希望。

“13:59:59准时点进去,就抢到了。之前也抢了很多天。貌似月初放出的额度比较好弄”,有网友表示。据搜狐财经了解,2月2日,借款人可通过建行手机银行预约4月2日的提前还本办理。

近年来,为落实向实体经济让利的相关要求,银行等机构积极推进减费让利等普惠金融措施,加之市场报价利率改革释放的红利,个人经营性贷款利率走低,年化利率在3.5%上下产品并不鲜见。

与存量房贷6%左右的利率而言,“转贷”带来的高利差促使部分购房者铤而走险。

经营贷违规流入房地产市场是监管部门明令禁止的违规行为。根据规定,经营贷只能用于企业经营,居民将资金流入股市、楼市属于违规,倘若被银行发现,银行将要求客户限期还清所有贷款,违规人的个人征信也将留下不良记录。

标签: 贷款利率 经济日报 新增房贷